A Salorno idea «albergo diffuso»
il 19 novembre alle ore 20.00, nella sala consiliare di Salorno, è in programma una serata organizzata dal Comune sull’avvio di un progetto di “Albergo Diffuso”. Per le vie del centro storico del paese si potrebbe realizzare un vero albergo. Con una “reception”, uno spazio/luogo centrale di arrivo dei turisti, e nell’arco di 300 metri, come prescritto dalla legge provinciale in materia, le diverse “camere”, ovvero le case he saranno messe a disposizione da chi aderirà all’iniziativa. Il ruolo della reception potrebbe essere assunto da un soggetto con esperienza in ambito turistico per la gestione operativa dell’Albergo. In questo scenario, gli aderenti dovranno mettere a disposizione solo l’immobile. Il comune ha affidato alla società benefit, Community Building Solutions (Cbs) di Trento, l’incarico di redigere uno studio preliminare, focalizzando l’attenzione soprattutto su un numero: le seconde case sfitte.
C’è un aspetto che dovrebbe far riflettere: ogni abitazione lasciata sfitta comporta un costo annuale di diverse migliaia di euro. In media si stima fra i 3.000 e i 4.000 all’anno. Altro particolare da non sottovalutare: un immobile “abbandonato” degrada il proprio valore nel tempo, per i mancati interventi di ristrutturazione. Per ogni comunità, non solo per i proprietari, diventa prioritario trovare una soluzione a questa situazione, con strumenti in grado di generare un reddito in grado di coprire anche i costi di ristrutturazione e di riqualificare.
Un progetto di “Albergo Diffuso” è la soluzione più adatta per risolvere questa problematica. Il centro storico si riqualifica tutto e si creano nuove opportunità di attrazione turistica, lungo la linea di confine naturale fra la Bassa Atesina e il Trentino. Salorno potrebbe recuperare la sua storica vocazione turistica, partendo dalla valorizzazione del suo centro storico. I proprietari che aderiranno avranno un supporto qualificato per seguire le fasi di ristrutturazione della casa. L’Albergo diffuso andrebbe ad operare online, sui portali di vendita più utilizzati e sui canali social per la promozione marketing della struttura e del territorio. Cbs sosterrà la struttura organizzativa sia durante la progettazione sia durante la fase di start up.
L’ANALISI DEI DATI
Per individuare la fattibilità del progetto “Albergo Diffuso”, Cbs ha provato a sviluppare alcuni indicatori che permettono di prefigurare alcuni scenari: età dei proprietari, concentrazione della proprietà, frammentazione della proprietà, residenza dei proprietari. A Salorno il 45% dei proprietari è over 65, dunque appare plausibile ipotizzare la necessità di un supporto organizzativo, ma anche di marketing su un’operazione di riqualificazione e di vendita turistica. La struttura dell’”Albergo diffuso” è perfettamente compatibile a svolgere questo ruolo.
Altra analisi che è stata portata avanti è quella della frammentazione e distribuzione della proprietà (quante persone condividono la proprietà di un unico immobile). Un’elevata frammentazione (dunque la presenza di molti proprietari su uno stesso immobile) rende più complicato il processo decisionale che può portare a mettere a valore l’immobile all’interno di un progetto di “Albergo diffuso”. Inoltre, avendo il progetto una matrice pubblica, un’eccessiva concentrazione della proprietà degli immobili, in pochi proprietari, avrebbe potuto implicare una riflessione sull’opportunità da parte del Comune di avviare il progetto. Il dato è positivo: oltre il 90% delle proprietà è intestata ad una o al massimo due persone.
La percentuale di immobili appartenenti ad un numero elevato di proprietari è residuale e in generale il tasso di frammentazione della proprietà, dunque il numero medio di proprietari che hanno le seconde case di Salorno è 1,38. L’analisi ha permesso poi di rilevare la distribuzione della proprietà delle seconde case sul territorio. Nel Comune di Salorno la proprietà è piuttosto distribuita, con il 68% dei proprietari che possiede una sola seconda casa, che arriva all’87% se contiamo i proprietari di massimo due unità abitative. Infine, anche il dato sulla residenza dei proprietari delle seconde case appare molto interessante: oltre il 60% dei proprietari vive nel comune di Salorno, un altro 22% negli altri comuni della Provincia di Bolzano, il 14% in altre zone d’Italia e un 3% di proprietari con la residenza all’estero.
IL RUOLO DEL COMUNE E LA GENERAZIONE DELL’INDOTTO
In questo progetto il comune è l’attivatore, ai privati, invece, spetta il compito di svilupparlo. Cbs, tuttavia, si attiverà con tutti i soggetti istituzionali del territorio, per trovare delle formule di contribuzione e di supporto (banche di credito cooperativo per gli interventi di ristrutturazione, società di promozione turistica per la promozione).
Il fine del progetto è la riqualificazione del patrimonio immobiliare. Il turismo diventa, invece, lo strumento.
Prendendo in esame progetti simili, si è visto che per ogni euro investito c’è stato un ritorno di 5 euro per il territorio. Vengono attivate convenzioni con artigiani del paese per le ristrutturazioni, si avviano progetti di collaborazioni con cooperative locali (si pensi la tema delle pulizie delle case ma anche alla gestione del flusso di prenotazioni, compito della futura reception), si genera un flusso inatteso, fino a pochi mesi prima, di turisti che vivono la comunità non solo nella casa, o meglio nella camera, ma anche, per esempio, negli esercizi commerciali e nella ristorazione.
L’incontro del 19 novembre sarà, quindi, importante per comprendere la disponibilità della comunità ad avviare il percorso. Terminato il primo appuntamento, raccolte le richieste e le adesioni, seguirà un secondo incontro, programmato il 29 novembre sempre ore 20.
(foto di Richard Huber – Opera propria, CC BY-SA 3.0, https://commons.wikimedia.org/w/index.php?curid=8059983)
